《南宁市征拆住宅房屋房票安置暂行办法》政策解读

一、制定背景

为贯彻落实超大特大城市积极稳步推进城中村改造精神，满足国有土地上房屋被征收人和集体土地上房屋被拆迁人（以下统称“被征拆人”）多元化的安置需求，拓宽和规范补偿安置渠道，结合南宁市实际，制定《南宁市征拆住宅房屋房票安置暂行办法》（以下简称《办法》）。

二、制定依据

（一）《中华人民共和国土地管理法》

（二）《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）

三、主要内容解读

《办法》包括总则、房源筹集、房票管理、资金保障、其他规定和附则，共六个章节二十九条，主要内容为：

（一）第一章总则

1.房票、房票安置的定义：

《办法》明确房票是指被征拆人房屋安置补偿权益货币量化后，城区人民政府、开发区管委会出具给被征拆人用于购房的结算凭证。房票安置是现有房屋征收补偿安置方式的一种补充形式。

2.适用对象和范围：

一是集体土地上合法住宅房屋被拆迁，按征地拆迁补偿安置政策文件规定实行政府指导价补偿，且经过申报、审核、公示、确认程序认定符合安置条件的被拆迁人。

集体土地上合法住宅按《南宁市征收集体土地补偿安置办法》（南府规〔2023〕24号）和《南宁市征收集体土地补偿安置的实施意见》（南府规〔2023〕25号）规定确定。

二是国有土地上被征收住宅房屋选择使用房票购买新建住宅安置的被征收人。

3.市发展改革委、市财政局、市自然资源局、市住建局、南宁市税务局等相关部门加强对房票安置工作的指导；城区人民政府、开发区管委会为房票安置实施主体，负责房票安置具体工作。

（二）第二章房源筹集

1.房票安置房源有三种类型。

一是政府持有的配建产权移交房及可用于支配的其他商品住宅、拆迁安置住宅等房源。二是城区人民政府、开发区管委会组织房地产开发企业（以下简称房开企业）筹集的房源。三是被征拆人自行购买市辖区内接受房票结算的房开企业开发的新建商品住宅。

为避免交付风险，上述房源需同时满足以下条件：（1）建设地址位于南宁市市辖区范围内；（2）已取得《商品房现售备案证明》，或取得《商品房预售许可证》，原则上在12个月内通过竣工验收合格，《南宁市征拆住宅房屋房票安置暂行办法》政策解读满足交房条件。

2.城区人民政府、开发区管委会按照筹集磋商房源流程选定房源，并与房开企业签订《安置房团体筹集协议》。

3.市住建局搭建房源超市，被征拆人可根据需求选择房票购买房源超市中的相关房源。

（三）第三章房票管理

1.房票价值计算原则：

集体土地上的房票价值：城区人民政府、开发区管委会根据人均建筑面积60平方米的安置标准，结合原址被拆迁住宅房屋或就近安置小区的建设成本（土地成本、住建部门核定的建设安置房成本等）、项目所在片区商品住宅平均销售价格、被拆迁住宅房屋拆迁补偿安置情况以及被拆迁人应承担的购买安置房费用等因素，测算房票价值，并组织市发展改革委、市住建局、市财政局、市自然资源局等单位共同审核确定。

国有土地上的房票价值：在房屋征收部门通知签订房屋征收补偿期限内签约的，住宅房票价值=被征收房屋周边（或同土地级别）新建普通商品住房平均销售单价×被征收补偿面积×1.3。

《办法》规定的被征收房屋周边（或同土地级别）新建普通商品住房平均销售单价，由房地产估价机构按房屋征收决定公告之日的价值时点进行评估，对平均销售单价评估时，需选取被征收房屋所处同区位、同地段的在售新建普通商品住房作为参考交易案例。在售新建普通商品住房不含精装房、保障性住房、政策性住房、别墅、建筑面积超过144平方米的住房。

具体房票价值以城区人民政府、开发区管委会核定的为准。

2.房票实行实名制管理。

房票登记以被征拆人为单位，被征拆人可合并使用，自领取房票之日起使用期限原则上不超过1年。

3.房票优先用于购买安置住宅，不得质押和套取现金。

被征拆人满足在市辖区每户至少拥有一套合法住宅的，被征拆人可以转让房票（仅限转让一次），经城区人民政府、开发区管委会完成核定登记变更，视为对被征拆人已落实安置。房票转让后记载的原使用期限不变。房票受让人不得兑换现金和享受奖励。

4.被征拆人使用房票购买《办法》第七条规定的住宅房源，应当签订《商品房买卖合同》并办理备案。

城区人民政府、开发区管委会实时做好被征拆人使用房票所购房源的监管工作，不得撤销《商品房买卖合同》备案。

5.被征拆人使用房票价值不足以支付购房价款的，不足部分由被征拆人自行支付。

房票价值超过购房价款的，剩余部分可用于购买车位、商铺等非住宅，也可将剩余房票价值兑换现金（原则上不能超过本房票价值10%的金额）。

6.使用房票购房奖励。

集体土地上被拆迁人自领取房票之日起6个月内使用房票并签订《商品房买卖合同》且办理备案的，城区人民政府、开发区管委会按照本房票价值的1.2%计算给予现金奖励；第7个月起至12个月内使用房票并签订《商品房买卖合同》且办理备案的，按照本房票价值的0.6%计算给予现金奖励。

举例：

假设某城区测算出集体土地上房票价值约50万元/人。经测算，6个月内使用房票可获得奖励50万元×1.2%=0.6万元/人；第7-12个月使用房票可获得奖励50万元×0.6%=0.3万元/人。

国有土地上

被征收人自领取房票之日起6个月内使用房票并签订《商品房买卖合同》且办理备案的，按照被征收房屋周边（或同土地级别）新建普通商品住房平均销售单价×被征收补偿面积×5%计算给予现金奖励；第7个月起至12个月内使用房票并签订《商品房买卖合同》且办理备案的，按照被征收房屋周边（或同土地级别）新建普通商品住房平均销售单价×被征收补偿面积×2.5%计算给予现金奖励。

假设某城区某城中村改造被征收房屋周边（或同土地级别）新建普通商品住房平均销售单价10000元/㎡，以一套被征收房改房（建筑面积70平方米）为例，房票价值70×10000×1.3=91万元，6个月内使用房票可获得奖励3.5万元（70×10000×5%=3.5万元），第7-12个月内使用房票可获得奖励1.75万元（70×10000×2.5%=1.75万元）。国有土地上房票价值与货币补偿金额持平，选择房票安置可额外给予相应奖励。

剩余房票价值兑换现金、奖励由被征拆人向城区人民政府、开发区管委会申请兑付。

（四）第四章资金保障

被征拆人选择房票安置方式的，临时过渡（安置）补助费依据有关政策规定执行。

即集体土地上

被拆迁房屋根据《南宁市人民政府关于印发南宁市征收集体土地补偿安置指导标准的通知》（南府规〔2023〕12号）规定给予12个月临时过渡补助费；

被征收房屋根据《南宁市人民政府关于印发南宁市国有土地上房屋征收补偿安置实施细则的通知》（南府规〔2020〕35号）规定，给予18个月临时安置补助费。

临时过渡（安置）补助费标准按上述文件规定执行。

（五）第五章其他规定

1.被征拆人逾期未使用房票的，视同放弃房票安置，由城区人民政府、开发区管委会改换其他补偿安置方式。房票受让人逾期未使用房票的，房票使用期限延长六个月。在延长期限内仍不使用房票的，相关责任由房票受让人承担。

2.筹集的房源作为安置房源期间，使用房票购房的近三个月内，房开企业对外销售同项目住宅房源的平均销售价格低于城区人民政府、开发区管委会筹集协议的平均预约价格的，城区人民政府、开发区管委会按筹集房源的预约价格×下浮比例（下浮比例=平均销售价格/平均预约价格）与房开企业办理结算；平均销售价格高于城区人民政府、开发区管委会筹集协议的平均预约价格的，城区人民政府、开发区管委会按筹集房源的预约价格与房开企业办理结算。

（六）

第六章附则

1.市辖县（市）人民政府可参照本办法制定本辖区房票安置办法；武鸣区、广西—东盟经济技术开发区辖区范围内的房票安置工作可参照本办法执行。

2.《办法》由市住建局、市自然资源局、市财政局负责解释。

3.《办法》实施后有效期2年。

来源|南宁住建局宣传专班