今起，基础设施发行从试点步入常态化

8月1日起，基础设施REITs正式从试点步入常态化发行。

作为一种盘活存量资产的金融工具，基础设施REITs四年试点从无到有，从小众进入大众视野，在推动形成投资良性循环方面的成效逐步显现。

常态化发行阶段，REITs覆盖的底层资产类型将更加多元，不仅包括收费高速公路、产业园区、购物中心、仓储物流，还将包括养老设施、AAAA景区、数据中心等基础设施项目。常态化发行还意味着，市场将形成一种可预期的发行机制，加快市场提质扩容。

44个项目上市助力盘活存量资产

基础设施REITs，即基础设施领域不动产投资信托基金。它如同架在资本市场与实体经济之间的桥梁，通过市场化手段盘活大量“沉睡”的基础设施资产。

7月26日，国家发改委发布通知，提出自8月1日起基础设施REITs由试点转入常态化发行。这是深化投融资体制机制改革和多层次资本市场建设的重要举措。

2020年4月，我国基础设施REITs试点正式启动。2021年6月21日，首批9个基础设施REITs试点项目在交易所挂牌上市。此后，REITs从首发到扩募，市场规模持续提升，从高速公路、产业园、保障性租赁住房，到物流仓储、消费、能源环保，所覆盖的底层资产类型也不断丰富。

“推进常态化发行已具备良好基础。”国家发改委投资司负责人在答记者问时表示，基础设施REITs试点启动以来，制度规则持续完善，市场表现总体稳健，各方面参与积极性不断提升。

数据显示，截至目前共有44个REITs项目发行上市，共发售基金1285亿元，用于新增投资的净回收资金超过510亿元，可带动新项目总投资超过6400亿元。对市场投资者来说，REITs稳定的高比例分红具有吸引力。据统计，上市基础设施REITs项目已累计向投资者分红超130亿元。

安永大中华区能源与基础设施主管合伙人朱亚明表示，基础设施REITs投资于各类重资产的基础设施。它通过低门槛、高流动性的投资方式拓宽了社会融资渠道，提高直接融资比重，有利于引导各类资金参与投资基建，在当下对稳定经济大盘和推动高质量发展具有重要现实意义。

养老设施首次纳入资产范围

与试点阶段相比，常态化发行的政策方面出现诸多新变化。一方面，随着审核内容和申报要求的进一步明确，相关政府部门将不再对项目未来收益率提出要求，更多交由市场自行判断、自主决策。另一方面，项目申报推荐程序也进一步简化。业内普遍认为，这有利于提升项目申报推荐的质量和效率。

“将发行过程制度化、规范化，形成一种定期、有序、可预期的发行机制。”北京大学光华管理学院副院长张峥表示，全面推动常态化发行的核心目的是，通过REITs市场的高质量发展，更好发挥REITs市场功能，以服务国家重大战略和推动经济社会高质量发展。

常态化发行阶段，REITs资产范围的进一步放宽备受各方关注。在原有试点资产类型的基础上，通知回应有关方面的实际诉求，今起，基础设施发行从试点步入常态化适当扩大了发行范围，增加清洁高效的燃煤发电、养老设施等资产类型。

以首次纳入REITs资产范围的养老设施为例，张峥认为，人口老龄化成为我国长期面对的社会性问题，与养老产业相关的基础设施投资，需要适配的投融资体制，REITs无疑是支持规模化养老设施建设的重要金融工具。它的引入能够促进养老产业的市场化和专业化发展，提高养老服务的质量和效率，满足老年人多样化的养老需求。

未来三年规模有望提至5000亿

常态化发行的新变化还体现在，回收资金用途的灵活性进一步提升。与过去相比，通知取消了用于存量资产收购的30%比例上限，并将用于补充流动资金的比例上限从10%提高至15%。业内称，这些调整意味着为发起人提供了更大的资金使用自主权。

不过，在简化申报流程、放宽资金使用限制的通知按照“权责利对等”的原则，对基础设施REITs各参与方的责任进行细化明确，明确惩戒情形及措施，对申报材料质量较差、隐瞒情况、弄虚作假等情况将加大惩戒力度。

基础设施REITs常态化发行，机构认为这将为市场带来更多的发展机遇。国泰君安表示，将清洁能源高效燃煤发电、园区基础设施中不可分割的底商和酒店、AAAA级景区及其配套酒店、长租公寓、养老基础设施等资产纳入资产类别，无疑将丰富基础设施REITs产品的投资范围，提高其市场吸引力和市场规模。

中金公司在近期研报中表示，展望未来三年，市场扩容仍是主旋律，规模或再上新台阶，总市值或可从1000亿元向4000亿元至5000亿元区间提升，并认为市场总体格局将维持数量多、单体规模偏小的特征。