新一轮住房金融政策有望出台

深圳城区住宅楼。制图由腾讯元宝AI生成

7月21日，《中共中央关于进一步全面深化改革推进中国式现代化的决定》正式发布。

其中关于房地产方面的内容提到:“加快建立租购并举的住房制度，加快构建房地产发展新模式。加大保障性住房建设和供给，满足工薪群体刚性住房需求。支持城乡居民多样化改善性住房需求。充分赋予各城市政府房地产市场调控自主权，因城施策，允许有关城市取消或调减住房限购政策、取消普通住宅和非普通住宅标准。改革房地产开发融资方式和商品房预售制度。完善房地产税收制度。”

易居研究院研究总监严跃进指出，此次文件系统全面，涉及住房制度和房地产发展新模式、住房需求的多维度内容、市场与保障的关系、市场与政府的关系、金融与税收的工作等，系统全面，具有非常强的指导性。其对于中国房地产新一轮的发展具有非常重要的指导作用。预计随着今年下半年各地房地产企稳态势的出现，一些重要的改革工作将持续推进。

《决定》的部分表述也引起了市场的重点关注。业内人士认为，相关内容意味着未来各地楼市将拥有更大自主权，在限购政策、普宅豪宅标准、房地产税收制度等方面或有更大的发挥空间。

焦点A

取消普通住宅和非普通住宅标准

豪宅有关门槛或税费有望进一步降低

《决定》提到，充分赋予各城市政府房地产市场调控自主权，因城施策，允许有关城市取消或调减住房限购政策、取消普通住宅和非普通住宅标准。

而对上述内容提出的背景来看，广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，赋予各城市政府房地产市场调控自主权，这是完善中央和地方在调控房地产方面的权责分配、实现权责对等，这是提高治理能力的体现。在城市分化、区域分化，购买人群差异化的当下，地方需要在自主权的前提下，落实因城施策，才能将房地产管理好。

取消限购和推出普通住房标准，在房地产供求关系逆转、投资需求退出、居民预期转弱的情况下，坚持行政化的限购政策，可行性不具备了，预计后续未退出限购政策的城市或区域将相继退出，但节奏上会有先有后。

另外在改善型需求占主导，市场上小户型为主的二手房源、保障房成为刚需首选的情况下，增量建设空间收缩的情况下，取消普通住宅和非普通住宅标准，也变得合理了。取消普通住房标准，会降低购房的契税成本、按揭利率，还会激励开发商打造面向改善的高品质住宅。

南都湾财社记者注意到，目前，除了北京、上海、深圳、天津、海南仍然维持限购政策，全国大部分城市已基本全面取消限购。随着“允许有关城市取消或调减住房限购政策”的提及，市场猜测这是否意味着，包括深圳在内的一线城市有机会全面取消限购?另外“取消普通住宅和非普通住宅标准”的提及，又是否意味着，豪宅契税有可能看齐普通住宅?

以深圳为例，目前，深圳执行分区限购政策，而普通住房标准为:容积率1.0及以上，套内面积120平方米或建面144平方米以内。

乐有家研究中心认为，基于上述内容，不排除深圳未来会跟进落地的措施:第一，限购进一步放开，目前核心区范围要进一步缩小，保留部分热点范围；第二，豪宅放开限购，让有钱人进场买买买，带动信心；第三，豪宅有关门槛或税费进一步降低，部分“伪豪宅”降级，降低交易成本。

焦点B

支持城乡居民多样化改善性住房需求

做好需求调研，以需定建、以需订购

《决定》提到，加快建立租购并举的住房制度，加快构建房地产发展新模式。加大保障性住房建设和供给，满足工薪群体刚性住房需求。支持城乡居民多样化改善性住房需求。

“住房双轨制一定是长期坚持的方向，市场的归市场，保障的归保障。”业内认为，上述内容是对房地产市场未来发展方向的定调。

事实上，类似说法已在多个文件中提及。李宇嘉指出，打造租购并举的住房制度，写入了党的十九大、党的二十大报告中，是我国新时期住房制度发展的方向，也是房地产新模式框架中住房供给侧改革的主要内容。租购并举的住房制度让租房和买房在部分权利上实现均等化，例如落户入读公办义务教育等基本公共服务。近年来，租购并举的住房制度已见雏形，热点城市规模化的租赁住房供给占到近三成，租房可以落户、享受公办教育已经在热点城市落地。

而保障性住房包含配租的保障房以及配售型保障房，这两类房源在2021年的国家22号文和2023年的14号文，已明确了建设筹集、土地供应、资金来源、分配对象(主要是工薪阶层、人才群体等)。李宇嘉预计，下一步，除了新增建设外，部分保障性住房将通过盘活存量来解决，且未来还要大规模盘活闲置土地，建设配售房。配售房将承担商品房下跌后稳定行业的重任，新一轮住房金融政策有望出台而且也是通过供给侧改革适应需求端变化。

“未来，不管是商品房供给，还是租赁房供给、保障房供给，都要做好需求调研，以需定建、以需订购。”李宇嘉认为，在租房居住、买房居住，保障房或商品房，新房或二手房等方面，需求都是多样化的、差异化的。而近期，各地调整建筑规范、容积率计算规则等，提高居住品质等，也是支持多样化需求的体现；推进老旧小区改造、城市更新、城中村改造等，均在补短板、强配套，也是满足新时期多样化的需求。

严跃进则认为，改善性住房需求成为城市居民住房需求的主流模式，此次提及“支持”和“多样化”，意味着住房发展进入新阶段，即本轮中国式现代化发展的过程中，住房政策将快速转向“支持改善性需求”的新轨道中。

焦点C

完善房地产税收制度

加强金融和住建两部门在楼市政策的“一致性”

《决定》提到，改革房地产开发融资方式和商品房预售制度。完善房地产税收制度。

严跃进认为，改革房地产开发融资方式和商品房预售制度意味着，新一轮住房金融政策有望出台。最近几年房地产行业的问题，很大一部分和房地产金融风险有关，包括烂尾楼事件、存量房贷利率问题、预售资金监管问题、房企债务问题，都涉及融资和预售等内容。在当前房地产金融风险问题总体有效化解的基础上，预计今年和明年将是房地产金融政策的调整关键年，系统性政策将出台，对于房地产金融格局的调整有非常明显的作用，尤其是在融资和预售两个领域将有系统的大调整。

李宇嘉指出，改革房地产开发融资方式，就是要全面落地白名单融资协调机制，即加强金融和住建两个部门在房地产政策上的“一致性”；而改革商品房预售制度，就是逐步由预售向现售转型。

“向现售转型也是倒逼的，因为各地政府被烂尾楼、保交楼、保交房等折磨得焦头烂额。”李宇嘉认为，近年来，期房不受欢迎、卖房难，开发商通过预售加杠杆融资的必要性下降了；另外，全面落地白名单融资协调机制后，只有合规项目才能获得融资，而且合规项目一定能获得合理的、足额的融资，通过预售高周转的必要性也下降了。

而“完善房地产税收制度”提出的背景在于，目前，房地产循环受阻，包括土地向开工和销售，新房和二手房、刚需和改善等，都存在阻碍，阻碍之一就是交易或循环成本太高。

“未来会全面捋顺房地产税收，降低开发环节、交易环节的税负，比如配合消费税改革，降低增值税依赖，从而降低地方政府新增开发投资的激励，鼓励商品房交易和循环，做大终端交易规模，从而增加消费税。”李宇嘉表示，将交易环节的税收转移到持有环节，一方面能加速交易循环，促进市场好转，还能降低年轻一代购房成本。不过他认为，尽管开征房产税能弥补前端税负下降的财政损失，还能激励地方政府做好公共服务，让更多的人愿意持有房子，但改革对预期和舆论的影响太大，短期内推行的可能性不大。

采写:南都·湾财社记者孙阳