北京买房：理清思路，购房建议

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

请问：我在车公庄附近上班，现在住通州北关运河边，环境好房子也新，挺宜居，舍不得卖房或租出去怕糟蹋。但孩子26年要在友谊宾馆附近上幼儿园（直升），到时要搬友谊宾馆附近方便老人接送孩子。手头不宽裕，家庭收入50，媳妇在市属国企，定了明后年搬通州，就在家附近。比较纠结该怎么办？

1、如果不卖房预算500-600左右，想买个附近非学区2-3居电梯房，不知哪一块符合？

2、如果换3居改善，需要卖掉通州的房子，但这边明显有升值苗头，不知该怎么操作？然后买友谊宾馆附近哪一块的非学区呢？

关注您很久了，想请教下您不知附近高校内的房子有没有符合的，有的话学校内房子优先~

A：

1、直升，北理工幼儿园？那这附近哪儿有非学区啊？只要是海淀的普宅就都是学区房，都有学区溢价，只是看学区和学校等级的溢价比例有所不同而已。如果想买溢价低的就看东边，学院路，北太平庄和花园路。然后看房的时候让中介给算算溢价率，越低的性价比越高。

2、明显有升值苗头，如果能确定就留着呗。参考上次通州领涨的行情，如果这次还是领涨那就仍然比市区的强，市区反正没什么太明显的苗头。

友谊宾馆附近没有非学区房，不分高校内外，只要是带学位的就都同样性质。另外总价高的相对溢价率低些，因为大多数家长都关注普通学区房，高总价的相对热度低，溢价也就低。但都比较贵啊，常规是千万以上才行，甚至更高。再有就是公寓形式的有可能溢价率低，但这种房的保值又不太好，而且受经济波动的影响大，以现在的经济环境更不好说了。

3、总之房子是用来住的，如果是明后年就要到通州工作，而且又有明显的苗头，那就留着现有房子吧。友谊宾馆这边如果不是需要用房子确定学位，那就看学院路这几个溢价低的，还有西边永定路学区的也不高。另外还一个思路是索性买其他区的非学区房，然后换租，这样在经济上能占学区房的便宜，但这就看自己是否能接受了。

仅供参考。

二

大宝2025年上小学，二宝今年底出生，目前在石景山有一套小两居，18年底上车的时候280w左右。老公体制内有政保，算大的吧，考虑孩子明年上学，想换到西城。目前的房子顶层，不太好出手，出手估计也卖不了太好的价钱。

现在想法是保留当前的房子，在陶白找一套最高不超过400w的入学，然后租房住，目标学校是宣师一附小。想听听章哥建议，这么选择学校通路咋样，还有没有更好的方案推荐？补充下资金情况，家庭收入到手月3w，可用现金到年底大概100w。

1、宣师一附小如果是常规小升初，那就是大抽奖看运气，然后大部分十五中，小部分66中。更好的方案当然是九年制或直升的了，这本来就是陶白的优势。而宣师一附小虽然学校很不错，但没有直升名额。

2、不过既然有大政保，那怎么还用问学校通路呢？是哪个区的政保啊，不是西城的吗？一般来说，大政保能确保首批择校，包括幼升小和小升初。就算要求房子也不限定学区，只要落户就行。不能保证的就是小政保了，但也比普通派位要优先啊，也没必要太考虑通路吧？

所以还是先搞明白哪种政保吧。常规来讲，如果是在其他区有政保，那除非是期望值高，否则没必要到西城来赌运气。毕竟明年只是入学儿童减少，但好学校的学位也未必多宽松。如果是西城的政保，那也问清楚单位情况，小政保一般也能确保二类校。

3、另外一点，现在仍然算入学高峰，所以学区房的溢价比例仍然不低，占坑儿至少还在30%以上甚至更高。常规建议是用完了学位之后看行情，觉得不合适就出手。但你们是两个孩子，二宝用上学位要到2031年，那就得看到时候的政策和行情了。

换租的话如果用石景山的换到西城，那肯定是占便宜，30%左右。但用陶白占坑儿房换租就至少是占不到便宜了，就因为都有溢价。

三

请问：我家在房山，三居6口人，家中老大三升四，老二27年上小学。家人不打算卖房置换，只能再买二套。因为西城转学政策，所以要半年内搞定。预算400左右。在比较陶白宣师一附小对应的房子（因为预算够不着那几所直升校）和广外。预算有限，同时将来俩娃不可能在同一所学校上学（差6岁），所以就重点看一居占坑房，到时出租出去，自己也是租房住。

宣师一附小的能够买右安门内半步桥的占坑房，但因为没有直升名额，担心是好初中剩下的名额来报志愿，能中的机率小。而广外，椿树馆这个预算内也是老破小的一层或者顶层。退而求其次，看普小的占坑房，比如北欧印象的3楼朝北大开间、乐城的6层朝北开间。分别对口红莲和第二实验广外分校。地理位置都比较接近地铁，电梯房，北欧楼层可能会影响采光，但价格能便宜些。

老大转学不一定能上对口校，会出租。老二能上对口小学，但老大刚好上初中，实际也不一定能住（比如租2居、自住这个大开间），很有可能还是会租房住一起。以上，请您看看这种取舍想法是不是对、以及两套房如何比较选择。

1、想法没什么错。大宝既然是跨区转学，那就算进了直升校也不能直升，学区房的效用就减弱了。二宝来讲既然是2027年上学呢，谁知道到时候什么政策啊，而且到时候肯定是入学人数大幅减少，就算没有直升也未必吃亏。

另外西城小升初挺公平的，不存在所谓“剩下的名额”，派位方面大家都是凭运气，概率是均等的（政保除外）。

2、房子方面这几个选项都不太强。底层顶层都算硬伤，至少是流动性弱。如果加电梯的话顶层或许是利好，但对底层就是利空了。

开间这种产品适应面窄，只适合单身和没孩子的小家庭，所以全北京开间里保值好的不多。尤其优势北向的，那就也是硬伤了，出手时不太好卖。价格虽然便宜，但溢价率未必低，打个比方就是高档餐厅里的拍黄瓜，虽然比红烧肉便宜，但人家的利润率未必低。这让当地中介给算算吧，尽量选不太高的。

另外具体房源我不好判断，不到现场的话看户型图都没有。这先让中介给算算租售比，越低的说明溢价率越低。然后看哪个更宜居，房子是用来住的，越宜居的越保值，至少流动性强。

3、换租没什么，常规操作。只不过都是学区房换租的话占不到便宜，因为房价中都包含溢价。但这也谈不上吃亏，相当于用鱼香肉丝换了盘宫保鸡丁。

四

中介约我晚上去和卖房的业主砍价，我记得您说过晚上砍价容易吃亏，可中介说只有晚上有时间，那我怎么办？他们不会给我下套路吧？您有时间陪我去一趟吗？晚上8点在西红门。

1、我没时间。而且我们家住海淀呢，大晚上的往西红门跑，砍完价回来都得半夜了。

2、我说晚上砍价容易吃亏是有前提的，就是普通人不太会砍价的话，那最好在白天，这样精力相对旺盛，意志力也相对强。而晚上大多数人都挺累了，有可能被拖的疲惫，意志力也垮的快，自然容易吃亏了。

买房砍价一般都是晚上，下班后有时间，也能照着半夜熬，看谁能坚持住了。这没什么办法，单刀赴会呗。

3、不至于有什么套路，都是常规操作。中介无所谓价格高低，只要能成交他们就算完成了业绩。

4、这要不就吃饱了再去，但少吃主食免的犯困。然后带几瓶红牛或咖啡，反正就是提神醒脑的，避免说错话和急躁。如果相持不下，那谁能坚持到最后就是赢。

另外善待中介，给他们也带点儿小礼物什么的，关键时候争取让他们帮你说话，毕竟他们是专家。

再有就是如果达不成一致，那就尽量用独白来表达，以诚相待的诉诸感情，说白了就是争取同情或认可。没必要太过分的卖惨，但最好不趾高气昂的，没什么用。

5、另外如果总价不是太高的话就提前准备点儿现金当定金，差不多了就往桌上砸。这年头儿用现金的地方不多了，效果有可能更好，也能显示出诚意。

6、简单就这情况吧，自己看情况应对，最好是两口子一起去，红脸白脸的打配合就更好了。

五

新北漂儿，求翻牌子。拿着父母给的买房钱怕给赔了，首付360w，另有40w做备用金和装修，想买总价500w的。小两居就行，但一定保值要跑赢大盘的，10年后商品房，人车分流电梯房，学区中上，具体户型看具体情况，北京买房：理清思路，购房建议希望南北通透。您觉得这预算在三环内有选择吗？南三环是保值不好吗？

1、一定跑赢大盘的，这谁敢保证啊。相当于买彩票一定要中奖的那张，那人家凭什么低价卖啊？

2、2010年后的商品房，学区中上，南北通透就得至少80多平，500万的单价就是6万左右。三环内没这种房子，一共也没几个次新房小区，更没这么便宜的。

3、南三环的丰台有这价位的，但学区肯定算不算中上，而且也没几个板楼，这价格买不到。再一点是保值升值的问题，南三环房龄新品质好的能做到不落后，但非得超过大盘不容易，我不敢保证。

4、这要不自己再看看吧，要求偏高了，最好或是降低要求，或是放大范围，否则没什么选择。

随便买房都能发财的年代过去了，只有选对房、避开坑，才能享受到资产升值红利！